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9.12杭州經適房可上市交易
發表時間: 2013/8/16

昨日,杭州市政府正式出臺《關于規范杭州市區經濟適用住房上市交易和回購管理的實施意見》,業界關注已久的經濟適用房上市交易問題,至此終于有了一個明確說法。

《實施意見》除了明確上市交易的政策外,還對內部循環和申請回購等內容做了詳細介紹。其中,符合簽訂購房合同(含預售合同,下同)之日起滿5年,并補交土地收益等價款,取得完全產權的經濟適用房,可通過買賣、贈與等方式處置該住房。

《實施意見》將于9月12日正式實施。

如何取得完全產權?

要想取得一套經濟適用房的完全產權,大致需要經過三道流程。

第一道流程,就是上文提及的繳納土地收益等價款。你需要持相關房屋信息資料,前往財稅部門辦理。目前,杭州的辦理地點,主要是位于慶春路155號中財發展大廈一樓大廳的杭州市財稅局。

然后,你就可以拿著房屋所有權證、所有權人的身份證明、繳交土地收益等價款證明資料,向房屋登記機構,申請辦理關于房屋性質,轉為完全產權的變更登記手續。

最后,申請人憑相關資料,向杭州市國土資源主管部門申請辦理土地變更登記手續,領取國有土地使用證。此后,這套經濟適用房就相當于一套普通商品房,采取買賣、贈與等方式處置皆可。

什么樣的經濟適用房可以上市?

按照《實施意見》,經濟適用房要想上市交易,首要條件是簽訂合同的時間,必須滿五年。按照2013年9月12日實施節點倒推5年,也就是說,在2008年9月12日前簽訂購房合同的經濟適用房,均符合時間上的要求。

購房時間符合之后,還必須補交期間因土地增值而帶來的土地收益等價款。因為,經濟適用房作為一種保障房,售價較為便宜。(備注:杭州公開銷售的經濟適用房,售價一般都在3000元/平方米以下。)

向財稅部門繳納完土地收益等價款后,你就可以通過辦理相關手續,取得這套經濟適用房的完全產權。

土地收益價款按什么比例補交?

《實施意見》規定,土地收益等價款繳納比例,遵循“老房老辦法、新房新辦法”為原則,以2004年9月1日為分界點。即在此之前簽訂購房合同的經濟適用房,上市交易時按照《杭州市區經濟適用住房上市交易計繳土地出讓金等相關費用辦法》(杭價服[2004]43)的規定計算相應費用。

此后簽訂合同的經濟適用房,則按照屆時公布的評估價與當時經濟適用住房購買差價的55%,向政府交納土地收益等價款。

未滿五年可申請回購

如果購買經濟適用房未滿5年限制年限,又因各種原因,確需轉讓的,也可向杭州市住房保障和房產管理部門申請回購,并提交原購房合同、房屋所有權證、身份證明等材料。市住房保障和房產管理部門進行審核,并入戶踏勘及確認該套房屋相關各項費用結清后,與購房人簽訂回購協議。

回購分兩種類別,在5年內通過購置、繼承、受贈等方式獲得其他住房,不再符合經濟適用房保障條件的,已購經濟適用房應由市住房保障和房產管理部門按規定回購;滿5年后通過購置、繼承、受贈等方式獲得其他住房,不再符合經濟適用房保障條件的,已購經濟適用房可由市住房保障和房產管理部門按規定回購,或由經濟適用房購房人補交土地收益等價款后取得完全產權。

“新房”按差額55%交納土地收益

“新房”的土地收益價款交納方式比較簡單,即交納差價的55%。

轉換計算公式為:

需補交的土地收益等價款=[(屆時的評估單價-經濟適用房購買時單價)×按經濟適用房價格購買的面積]×55%-購買時繳交的稅費。

此處的評估單價,將由杭州價格管理部門會同財政部門委托具有相應資質的評估公司,對經濟適用房市場價格進行評估,并經市政府確定后每年向社會公布一次,以市場售價為基準原則。

打個比方,一套2006年購買的經濟適用房,面積70平方米,單價2500元/平方米,當時繳交稅費6000元,現在周邊商品房平均售價10000元/平方米左右(暫代評估價)。

如果這套經濟適用房想上市交易,需要交納的土地收益價款=[(10000-2500)×70]×55%-6000=282750元。

“老房”土地收益交納分三種模式

相比“新房”,“老房”的土地收益價款交納方式,要復雜得多,可以分為三種類別。

第一類:杭政[2001]3號文件(《杭州市人民政府關于杭州市經濟適用住房建設的實施意見》)下發前簽訂購銷合同或公開搖號銷售后,已簽訂購買意向書的經濟適用房,需補繳的土地出讓金,按房改房上市交易補交的出讓金標準乘以分攤的土地面積,由出讓方繳納。

第二類:杭政[2001]3號文件下發至杭政[2001]3號文件執行之前,已領取《商品房預售證》或公開搖號銷售后已簽訂購買意向書的經濟適用房,其經濟適用房享受面積部分,需計繳的土地出讓金,為杭州市物價局下發的經濟適用房價格批復文件中核定的商品房價格,與經濟適用房價格之間的差價;

第三類:杭政[2001]3號文件下發后領取《商品房預售證》的經濟適用房,其經濟適用房享受面積部分,需計繳的土地出讓金,為市物價局確定的同類地段、同類商品房市場價格與經濟適用房價格之間的差價。

杭州住房保障辦的工作人員表示,老房涉及的政策較多,補交土地價款較為復雜。屆時,具體標準將由杭州市物價部門負責實施解決。

備注:經濟適用房所有權人按照市價格主管部門核定的經濟適用房價格購買的面積部分,計入土地收益等價款交納范圍。按照市價格主管部門核定的商品房價格購買的面積部分,不列入交納土地收益等價款的范圍。

經濟適用房還可轉讓給其他申請家庭

為更大程度保證經濟適用房的流動性,《實施意見》還推出了內部循環政策。

意思是經濟適用房購房人,在簽訂購房合同(含預售合同)之日起滿3年后,將該住房買賣或贈與符合經濟適用住房申請條件、并已按規定辦理申購資格審核手續的家庭的行為。買賣總價最高不得超過原購買總價(包括購買時繳交的稅費)。

雙方簽訂買賣或贈與合同后,應持原購房合同、發票、房屋所有權證等材料向市住房保障和房產管理部門辦理登記備案手續。受讓方在原購房合同(含預售合同)簽訂之日起滿5年后可補交土地收益等價款取得完全產權。

備注:本實施意見適用于本市的上城區、下城區、江干區、拱墅區、西湖區、杭州高新開發區(濱江)、杭州經濟開發區、杭州之江度假區范圍內經濟適用住房的上市交易和回購管理。蕭山區、余杭區及五縣(市)可參照本實施意見執行,也可結合當地實際制定實施意見。

市民可以就相關情況向政府部門咨詢:經濟適用房上市和回購政策可以咨詢市住保房管部門,咨詢電話:87709601,967111;上市交易土地價款補交辦理問題可咨詢市地稅部門,咨詢電話87241111。

回購價格怎么確定?

回購價格根據原經濟適用房的價格,并結合折舊和物價水平等因素確定。折舊按每年2%計算,自經濟適用房交付時起至回購時止。物價水平按杭州市統計局公布的杭州市區居民消費價格指數累計計算,自經濟適用房購買當年起至回購前一年度止。具體計算公式如下:

回購價格=經濟適用住房購買價格×(1-交付時至回購時的年數×2%+購買時年度至回購前一年度的杭州市區居民消費價格指數累計漲幅)。

回購的經濟適用房仍可向符合條件的申請家庭銷售;符合廉租住房房源或公共租賃房房源要求的,可變更性質調整為廉租房或公共租賃房?;刭徺Y金由回購主體自籌或通過銀行貸款籌集,明確調整為廉租房或公共租賃房的,回購資金可在廉租房專項資金中列支。

來源信息:http://hz.house.qq.com/a/20130816/000001.htm
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